Calculadora de actualización de la renta del alquiler 2026

Cómo se actualiza la renta de un alquiler

La actualización de la renta es la subida que el propietario puede aplicar cada año al alquiler para mantener su valor frente a la inflación. No es automática ni libre: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca cuándo, cómo y con qué límite puede hacerse. Esta calculadora aplica la fórmula exacta que fija la ley: la nueva renta es igual a la renta actual multiplicada por uno más el porcentaje del índice dividido entre cien. Así obtienes la renta nueva, el incremento al mes y el incremento al año.

La clave está en tres reglas del artículo 18 de la LAU. Primera: la renta solo se revisa una vez al año, en la fecha en que el contrato cumple años. Segunda: para poder subirla, el contrato debe recoger expresamente una cláusula de actualización; si no la tiene, la renta no se toca. Tercera: la subida debe notificarse al inquilino por escrito y no tiene efecto retroactivo, sino que se aplica a partir del mes siguiente a la notificación.

Qué es el IRAV y por qué es el techo de la subida

Hasta 2023, la renta de la vivienda habitual se actualizaba con el IPC (Índice de Precios de Consumo). Para frenar las subidas en años de inflación alta, se fijaron topes temporales (el 2 % hasta finales de 2023, por el Real Decreto-ley 6/2022 y sus prórrogas, y el 3 % en 2024, por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda), y esa ley encargó al INE crear un índice propio. Ese índice es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres de Vivienda), que se aplica desde 2025. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 lo convierte en el techo de la actualización de la renta en los alquileres de vivienda sujetos a la LAU, aunque el contrato pacte el IPC.

El IRAV se publica cada mes y está diseñado para quedar por debajo del IPC, de modo que la subida del alquiler de vivienda quede contenida: el de septiembre de 2026 fue del 2,54 %, con un IPC del 4,9 %. Cambia mes a mes, así que conviene consultar en la web del INE el último publicado en la fecha de tu revisión. Y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida no puede pasar del 2 %.

Vivienda habitual frente a local: no se actualizan igual

La diferencia es importante. En la vivienda habitual, el IRAV actúa como tope legal y, hasta finales de 2027, sin un nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %. En cambio, en los locales y en los arrendamientos de uso distinto del de vivienda rige la libertad de pacto del artículo 4 de la LAU: la renta se actualiza por lo que digan las partes en el contrato, normalmente el IPC o un porcentaje fijo. Si el contrato de local no incluye ninguna cláusula de actualización, la renta no sube de forma automática.

Cuándo y cómo se notifica la subida

La actualización no se aplica sola: el propietario debe comunicarla al inquilino. La ley exige una notificación fehaciente, es decir, que quede constancia de que se ha enviado y recibido (por ejemplo, un burofax o un correo con acuse). En la comunicación conviene indicar la renta anterior, el índice aplicado, el porcentaje y la nueva renta resultante. La subida solo puede reclamarse desde el mes siguiente a esa notificación, nunca con carácter retroactivo por los meses ya pasados.

La actualización es acumulativa

Un error frecuente es partir siempre de la renta inicial del contrato. No es así: cada año se actualiza sobre la renta que está vigente, que ya incorpora la subida del año anterior. Por eso la actualización es acumulativa. Si tienes un alquiler de 900 euros y aplicas un 2 %, la nueva renta es de 918 euros; al año siguiente, el nuevo porcentaje se calcula sobre esos 918 euros, no sobre los 900 iniciales.

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