En resumen: Actualizar la renta con el IRAV es multiplicar la renta vigente por (1 + IRAV/100), con el último IRAV publicado cuando el contrato cumple años. Desde el 8 de octubre de 2026 (artículo 18.1 de la LAU y Real Decreto-ley 29/2026), la subida no puede superar el IRAV ni, sin nuevo pacto y hasta 2027 incluido, el 2 %.
La subida anual del alquiler se resuelve con una multiplicación, pero antes hay que saber tres cosas: qué índice dice tu contrato, qué límite pone la ley en la fecha en que el contrato cumple años y qué dato del INE toca usar. Aquí tienes cada paso, con la fórmula, un ejemplo con números y los datos que debes meter en la calculadora.
¿Qué índice se aplica según la fecha del contrato?
La renta solo se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de contrato y en los términos pactados. Si el contrato no prevé la actualización, la renta no sube; si la prevé, pero no dice con qué índice, se aplica el IRAV. Así lo dice el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, que además fija el IRAV como techo de cualquier actualización.
| Contrato de vivienda | Índice | Techo desde el 08/10/2026 |
|---|---|---|
| Antes del 26/05/2023 | El pactado, a menudo el IPC | IRAV |
| Desde el 26/05/2023 | El pactado; si no lo concreta, el IRAV | IRAV |
| Desde el 06/06/2013, sin cláusula | Ninguno | Sin subida |
Los contratos de vivienda anteriores al 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, conservan el índice que pactaron, pero el mismo real decreto-ley los somete al techo del IRAV. Si un contrato posterior pacta el IPC, se aplica el menor de los dos. Si tu contrato es anterior al 6 de junio de 2013 y no tiene cláusula, depende del régimen con el que se firmó; los contratos firmados antes de 1995 tienen reglas propias. Las actualizaciones cuyo aniversario cayó antes del 8 de octubre de 2026 se rigen por la norma vigente entonces, aunque se notifiquen después.
En los locales no hay techo legal: manda lo que diga el contrato. Y en las viviendas protegidas puede haber, además, una renta máxima fijada por la Administración.
¿Cuánto se puede subir el alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027?
Además del techo del IRAV, la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 pone un límite extraordinario a las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Si la renta supera el límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler, no hay subida, ni siquiera con acuerdo. Compruébalo en el sistema del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Sin un nuevo pacto, la subida no puede superar el 2 %.
- Con un nuevo acuerdo entre las partes (mejor por escrito), la subida puede pasar del 2 %, pero nunca del IRAV, por el techo del artículo 18.1.
El 2 % es un techo, no un derecho: si el contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no sube. Y lo que no se sube un año no se recupera después.
Situación a 21 de octubre de 2026: con el IRAV de septiembre en el 2,54 %, una renta que se actualice ahora sube como máximo un 2 % sin nuevo acuerdo y un 2,54 % con él. El decreto está en vigor, pero pendiente de que lo convalide el Congreso; si no lo convalida, queda derogado y las reglas cambian.
¿Qué mes del IRAV hay que coger?
El último que haya publicado el INE en la fecha en que el contrato cumple años, no el del mismo mes natural. El INE publica el IRAV a mediados de cada mes, el mismo día que el IPC definitivo, con el dato del mes anterior. El de septiembre de 2026 salió el 14 de octubre: IRAV del 2,54 %, con un IPC del 4,9 %.
Por tanto, un contrato que cumple años el 1 de noviembre de 2026 usa el IRAV de septiembre, porque el de octubre saldrá a mediados de noviembre, según el calendario del INE. Si tu cláusula fija otro mes de referencia para el índice pactado, haz la cuenta con ese mes, pero el resultado nunca puede pasar del último IRAV publicado.
¿Cómo se calcula la nueva renta con el IRAV?
La fórmula es la misma para cualquier índice:
Nueva renta = renta vigente × (1 + porcentaje / 100)
La renta vigente es la que se paga hoy, ya actualizada el año anterior, no la del primer año. El porcentaje es el menor de tres: el índice pactado, el IRAV y, sin nuevo pacto hasta finales de 2027, el 2 %. Si la renta supera el límite de referencia, el porcentaje es cero.
Ejemplo (cifras ilustrativas): piso con una renta de 900 € al mes, contrato firmado en 2024 con actualización por el IRAV, que cumple años el 1 de noviembre de 2026. La renta no supera el límite del sistema de índices de referencia.
- Último IRAV publicado el 1 de noviembre: el de septiembre, 2,54 %.
- Con el IRAV: 900 × 1,0254 = 922,86 €.
- Sin nuevo pacto, tope del 2 %: 900 × 1,02 = 918,00 €. Son 18 € más al mes y 216 € al año.
- Con un nuevo acuerdo, como máximo el IRAV (922,86 €): 22,86 € más al mes y 274,32 € al año.
Si el contrato fuera de 2021 con el IPC pactado y tomáramos, a modo de ejemplo, el 4,9 % de septiembre, sin el decreto la renta pasaría a 944,10 €. Hoy el resultado es el mismo que arriba: 918,00 € sin nuevo pacto y, como mucho, 922,86 € con él. Estas cuentas valen mientras el Real Decreto-ley 29/2026 siga en vigor.
La subida se acumula
El año que viene se parte de la renta actualizada. Si este año queda en 918,00 € y la próxima subida fuera del 2 % (el tope sin nuevo pacto sigue hasta el 31 de diciembre de 2027), la renta pasaría a 936,36 €, porque el 2 % se calcula sobre 918,00 €, no sobre los 900 € iniciales.
¿Desde cuándo se cobra la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito al inquilino (artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En la comunicación hay que indicar el porcentaje aplicado y, si el inquilino lo exige, acompañar la certificación del INE. También vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior. Nunca se cobra antes del aniversario del contrato y no es retroactiva: si el contrato cumple años el 1 de noviembre y avisas en noviembre, la nueva renta se cobra desde diciembre; noviembre se queda con la renta antigua.
La renta que cobras de más es rendimiento del alquiler: si eres persona física residente en España, se declara en el IRPF; lo tienes explicado en la guía del rendimiento neto del alquiler.
¿Qué datos meter en la calculadora de actualización de la renta?
La calculadora de actualización de la renta aplica la fórmula y te da la nueva renta y la subida al mes y al año. Necesitas:
- Renta actual mensual: la que se paga hoy, con la subida del año pasado incluida.
- Tipo de contrato: vivienda habitual o local.
- Porcentaje del índice: el menor entre el índice pactado y el último IRAV publicado en la fecha de la anualidad; hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto, no más del 2 %; y cero si la renta supera el límite de referencia. La calculadora no aplica esos topes por ti: mete ya el porcentaje final.
Si quieres ver qué te queda del alquiler tras la subida, sigue con la calculadora de rentabilidad del alquiler. Tienes más cálculos explicados en el índice de guías.
Mete la renta actual y el porcentaje que te corresponde, y la calculadora te da la nueva renta y la subida al mes y al año.
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¿Cuánto puedo subir el alquiler en noviembre de 2026?
Si el contrato cumple años en noviembre, el último IRAV publicado será normalmente el de septiembre, un 2,54 %, salvo que el de octubre ya haya salido. La renta solo sube si el contrato prevé la actualización. Con el Real Decreto-ley 29/2026, sin un nuevo pacto con el inquilino, la subida no puede pasar del 2 %; con un nuevo acuerdo, como máximo el IRAV. Y no hay subida si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia.
¿Qué IRAV aplicar en el mes de octubre?
El último publicado por el INE en la fecha en que el contrato cumple años. Hasta el 13 de octubre de 2026 era el de agosto y desde el 14 de octubre es el de septiembre, del 2,54 %. Desde el 8 de octubre, además, rige el tope del 2 % sin nuevo pacto.
¿Mi contrato anterior a mayo de 2023 se actualiza con el IPC o con el IRAV?
Con el índice que pactaste, normalmente el IPC, pero desde el 8 de octubre de 2026 la subida no puede superar el IRAV ni, sin nuevo pacto y hasta el 31 de diciembre de 2027, el 2 %. Con el IPC de septiembre de 2026 en el 4,9 %, la subida queda limitada al 2 % o, con un nuevo acuerdo, como máximo al 2,54 % del IRAV.
¿Cómo se calcula la subida del alquiler con el IRAV?
Se multiplica la renta vigente por uno más el porcentaje dividido entre cien. Con 900 € y un 2 %, la nueva renta es de 918,00 € al mes; con un 2,54 %, de 922,86 €. Se calcula siempre sobre la renta que se paga hoy, no sobre la inicial.
¿Qué pasa si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida?
Quedaría derogado y desaparecerían el tope del 2 % y la nueva redacción del artículo 18.1. Las subidas volverían a regirse por la norma anterior: el índice pactado y, en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el límite del IRAV.
Fuentes oficiales
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026 (art. 18.1 de la LAU y disposición final sexta)
- INE: Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), últimos datos
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