Ganancia patrimonial por venta de vivienda: cómo se calcula y cuánto IRPF se paga, con un ejemplo

Al vender un piso no se paga IRPF por el precio que cobras, sino por lo que has ganado.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda?

La fórmula es una resta: valor de transmisión − valor de adquisición (Ley del IRPF, artículos 34 y 35). Si sale positiva, es una ganancia; si sale negativa, una pérdida.

Valor de transmisión: lo que te queda de la venta

Es el precio de venta que figura en la escritura (o el valor de mercado, si es mayor) menos los gastos y tributos de la venta que pagas tú como vendedor:

• Comisión de la inmobiliaria.
• Plusvalía municipal, si la pagas tú (en una compraventa, el obligado es el vendedor; si por contrato la asume el comprador, no la restas).
• Certificado energético y otros gastos de la venta a tu cargo.

Valor de adquisición: lo que te costó

Es el precio de compra de la escritura más:

• Los gastos y tributos de la compra: ITP (o IVA y AJD si era nueva), notaría, registro y gestoría. Los intereses de la hipoteca no suman.
• Las mejoras: obras que amplían o mejoran la vivienda. Las reparaciones y la conservación (pintar, arreglar una avería) no suman.

Y menos las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada. Desde 2015 el precio de compra no se actualiza con la inflación. Si la heredaste o te la donaron, se parte del valor por el que tributó en Sucesiones o Donaciones (sin superar el de mercado), más los gastos y tributos que pagaste.

¿Qué cambia si la vivienda estuvo alquilada?

Mientras estuvo alquilada, pudiste deducir cada año una amortización: el 3 % (desde 2003; antes era menor) del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, solo sobre la parte de construcción y en proporción a los días alquilados (Reglamento del IRPF, artículo 14). Al vender, esas amortizaciones se restan del valor de adquisición, así que la ganancia sale mayor.

La guía del rendimiento neto del alquiler explica ese 3 % con un ejemplo.

¿Cuánto IRPF se paga por la ganancia en 2026?

La ganancia va a la base imponible del ahorro y tributa por tramos: cada parte de la base paga su tipo; no se aplica a toda la ganancia el tipo más alto. Esta es la escala estatal y autonómica sumada vigente en 2026 (no rige para los residentes en el País Vasco y Navarra, que tributan por su normativa foral):

La ganancia se suma a tus otras rentas del ahorro del año (intereses, dividendos, otras ganancias). Si ya tienes otras, la venta empieza a tributar en el tramo en el que te dejan ellas. Se declara en la renta del año de la venta: una venta escriturada hasta el 31 de diciembre de 2026, inclusive, va a la declaración de 2026, que se presenta en 2027. Si cobras a plazos y el último vence más de un año después de la entrega, puedes optar por declarar la ganancia a medida que vencen los cobros.

Ejemplo: ¿cuánto se paga por vender un piso con 104.640 € de ganancia?

La plusvalía municipal es un impuesto aparte que se paga al ayuntamiento si el terreno ha ganado valor; en el IRPF solo se resta como gasto. Para saber cuánto será, usa la calculadora de la plusvalía municipal o su guía con los métodos objetivo y real.

¿Cuándo no se paga IRPF por vender una vivienda?

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si tenías hipoteca, el importe obtenido es el valor de transmisión menos el préstamo pendiente. Debes habitar la nueva vivienda en los 12 meses siguientes a comprarla y, si no reinviertes en el año de la venta, hacer constar en la declaración que vas a reinvertir.
• 65 años o más, o dependencia severa o gran dependencia: la venta de la vivienda habitual está exenta sin reinvertir. Es por persona: con dos titulares, solo queda exenta la parte del que cumple el requisito.
• Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, con los requisitos de la ley.

En los tres casos debe ser vivienda habitual, lo que en general exige haber vivido en ella al menos 3 años seguidos; en la reinversión y en la exención por edad o dependencia basta con que lo fuera al vender o en algún momento de los 2 años anteriores. Si la compraste antes del 31 de diciembre de 1994, los coeficientes de abatimiento reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente para todo lo vendido desde 2015. Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, deja exenta, en todo o en parte, hasta el 31 de diciembre de 2027, la venta por menos de 800.000 € a organismos o empresas públicos de vivienda social y asequible de una vivienda que lleve 2 años desocupada sin causa justificada. Está pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, queda derogado. Y si vendes con pérdida, puedes compensarla con otras ganancias del ahorro del año y, si sobra, con los intereses y dividendos hasta el 25 % de estos; lo que quede, en los 4 años siguientes. Los no residentes no tributan por esta escala, sino por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

¿Qué datos meter en la calculadora del IRPF por vender una vivienda?

La calculadora del IRPF por vender tu vivienda hace estas cuentas con la escala de 2026. Con las escrituras, las facturas de las obras y las declaraciones de los años de alquiler, rellena:

1. Precio de venta y gastos de la venta que pagas tú, incluida la plusvalía municipal.
2. Precio de compra (o el valor por el que tributó la herencia o donación) y los gastos e impuestos de esa adquisición.
3. Mejoras, solo las que amplían o mejoran la vivienda.
4. Amortizaciones de los años en que estuvo alquilada.
5. Otras rentas del ahorro del año, para que la ganancia caiga en su tramo real.
6. Si es tu vivienda habitual y la exención que te corresponde: reinversión (con la hipoteca pendiente y el importe que reinviertes), 65 años o más, o dación en pago.

Te devuelve la ganancia, la parte exenta y el IRPF por tramos; no incluye los coeficientes de abatimiento. Tienes más cálculos explicados en el índice de guías.