Gastos de compra de una vivienda de segunda mano: lista y ejemplo

Cuando compras un piso usado, el precio que pactas con el vendedor no es lo único que sale de tu cuenta. Hay un impuesto y varios gastos de escritura que, según la comunidad autónoma, pueden sumar, con los tipos generales, desde algo más del 6 % hasta más del 10 % del precio. Aquí tienes la lista completa, cómo se calcula cada partida, un ejemplo con números y qué parte no te toca pagar a ti.

¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano?

En una compraventa entre particulares, los gastos que asume normalmente el comprador son estos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): es la partida grande. La vivienda usada tributa por ITP y no por IVA, y quien paga el impuesto es el comprador (Texto refundido del ITP y AJD, artículos 7 y 8). Como la escritura ya tributa por ITP, no se paga además el AJD por la compraventa (artículo 31.2).
• Notaría: los honorarios del notario por la escritura de compraventa. Se rigen por un arancel regulado.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la vivienda a tu nombre, también con arancel regulado.
• Gestoría: opcional. Se encarga de presentar el impuesto y llevar la escritura al Registro. Si compras con hipoteca, la gestoría de la hipoteca la paga el banco.
• Tasación: solo si compras con hipoteca. De los gastos de formalización de la hipoteca, es el que corre a cargo del comprador, además de las copias de la escritura que pida.

Si el vendedor es una empresa y la operación es una segunda entrega, normalmente también se paga ITP.

¿Cuánto ITP se paga según la comunidad autónoma?

El ITP está cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo (en el País Vasco y Navarra lo regulan sus haciendas forales); si una comunidad no lo regulara, se aplicaría el 6 % estatal. Estos son los tipos generales de 2026 en cuatro de las comunidades con más compraventas, aplicados a un piso de 250.000 €:

Tres matices que cambian la cuenta:

• Cataluña aplica una escala por tramos: el 10 % grava hasta 600.000 €, y lo que pasa de ahí tributa al 11 %, al 12 % o al 13 %. Cada tipo se aplica solo a la parte del valor que cae en su tramo, no al total. Si el comprador es un gran tenedor, el tipo es del 20 %.
• La Comunitat Valenciana bajó del 10 % al 9 % para las compras desde el 1 de junio de 2026. Si el valor supera 1.000.000 €, el tipo es del 11 %.
• Hay tipos reducidos con requisitos. Por ejemplo, en Madrid la vivienda que va a ser la habitual de una familia numerosa puede tributar al 4 %. Estos tipos no se aplican solos: hay que pedirlos al presentar el impuesto y cumplir las condiciones, porque si después se incumplen, hay que pagar la diferencia con intereses.

Sobre qué importe se calcula

La base del ITP es el valor de referencia de Catastro y, si el precio de la escritura es más alto, el precio. En la práctica, pagas sobre el mayor de los dos (artículo 10 del texto refundido). Si el valor de referencia de tu piso es de 260.000 € y lo compras por 250.000 €, en Madrid el ITP sube de 15.000 € a 15.600 €. Consulta el valor de referencia en la sede electrónica del Catastro antes de firmar.

Cuándo hay que pagarlo

Con carácter general, en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Algunas comunidades fijan otro plazo: en Cataluña es de un mes y en Andalucía, de dos meses.

¿Cuánto suman en total? Ejemplo con un piso de 250.000 €

Con el ITP calculado, el resto de gastos es fácil de estimar. Las cifras de notaría, registro, gestoría y tasación de este ejemplo son las estimaciones orientativas que usa la calculadora; tu notario y tu registrador te darán el importe exacto según sus aranceles.

Con los mismos gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, el total sería de 19.300 € en Andalucía (7,72 %), 24.300 € en la Comunitat Valenciana (9,72 %) y 26.800 € en Cataluña (10,72 %). El impuesto es lo que más pesa, así que la comunidad decide casi todo.

¿Qué gastos paga el comprador y cuáles no?

Lo que paga el comprador

El ITP, porque el sujeto pasivo es el comprador. La notaría y el registro de la compraventa, en la práctica: el Código Civil (artículo 1455) pone a cargo del vendedor el otorgamiento de la escritura y a cargo del comprador la primera copia y los gastos posteriores a la venta, salvo pacto. Como se puede pactar otra cosa, es habitual que el comprador asuma casi toda la notaría y el registro, pero conviene dejarlo por escrito en el contrato de arras. Si hay hipoteca, la tasación también es suya.

Lo que paga el vendedor

La plusvalía municipal la paga quien vende. Hay una excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador la paga como sustituto y lo habitual es descontarla del precio. Si te toca a ti, puedes estimarla con la calculadora de plusvalía municipal.

Lo que paga el banco

En las hipotecas sobre vivienda firmadas desde el 16 de junio de 2019, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro y la gestoría, según la Ley 5/2019, artículo 14.1.e. El AJD de la escritura de hipoteca también corre a su cargo, porque el banco es el sujeto pasivo (artículo 29 del texto refundido del ITP y AJD). Las copias de la escritura de hipoteca las paga quien las pide. Del resto de gastos de formalización, a ti solo te corresponde la tasación.

¿Qué datos meter en la calculadora de gastos de compra?

La calculadora de gastos de compra hace estas mismas cuentas. Elige «Segunda mano» y rellena:

1. Precio de compra: el de la escritura.
2. Comunidad autónoma: la de la vivienda, no la de tu residencia. Aplica su tipo general o su escala por tramos.
3. Valor de referencia de Catastro: opcional, pero recomendable. Si es mayor que el precio, el impuesto se calcula sobre él.
4. Tipo reducido de ITP: solo si sabes que cumples los requisitos de uno (vivienda habitual, familia numerosa, jóvenes…). Sustituye al tipo general.
5. Compro con hipoteca: márcalo para sumar la tasación.
6. Notaría, registro y gestoría: déjalos vacíos para usar la estimación o escribe el presupuesto que te hayan dado. Pon 0 en gestoría si haces tú los trámites.

Te devuelve el desglose, el total en euros y el porcentaje sobre el precio. Después, con la calculadora de hipoteca puedes ver la cuota del préstamo, y en la guía sobre cómo se calcula la cuota de una hipoteca tienes la fórmula paso a paso. Tienes más guías de cálculo en el índice de guías.