Rendimiento neto del alquiler: cómo calcularlo paso a paso con un ejemplo

Hacienda no grava todo lo que cobras de alquiler, sino lo que queda después de restar los gastos de la vivienda, la amortización y, si se trata de vivienda habitual del inquilino, una reducción. Esa cifra es la que se suma a tus demás rentas en la declaración. Aquí tienes el cálculo paso a paso, con un ejemplo con números y los datos que debes meter en la calculadora.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler?

El alquiler de una vivienda es un rendimiento del capital inmobiliario y se calcula en este orden (Ley del IRPF, artículos 22 y 23):

1. Ingresos íntegros: todo lo que el inquilino debe pagarte en el año por el alquiler, incluidos los gastos que te reembolse. La fianza no cuenta.
2. Menos gastos deducibles: intereses de la hipoteca, reparaciones, IBI, comunidad, seguros y el resto de gastos ligados al alquiler.
3. Menos amortización: el 3 % anual de la parte de construcción de la vivienda, y la de los muebles si los hay.
4. Igual a rendimiento neto. Si sale positivo, se le aplica la reducción que corresponda según la fecha del contrato.
5. Rendimiento neto reducido: es lo que pasa a la base imponible general y tributa con la escala del IRPF, junto con la nómina o la pensión.

Solo se cuentan los ingresos y los gastos del periodo en que la vivienda estuvo alquilada. Si estuvo vacía parte del año, con carácter general, los gastos de esos días no se deducen y, por esos días, se declara una imputación de renta del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, prorrateada.

¿Qué gastos se restan de los ingresos del alquiler?

Intereses y reparaciones, con un límite conjunto

Los intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda y los gastos de reparación y conservación (pintura, arreglos de averías, sustitución de la caldera…) se suman y no pueden superar los ingresos íntegros de esa vivienda. Si se pasan, el exceso no se pierde: se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. Las mejoras y ampliaciones no son reparación: se amortizan.

Gastos que se restan enteros

• IBI y tasas municipales, como la de basuras.
• Cuotas de la comunidad de propietarios.
• Seguros: hogar, responsabilidad civil e impago del alquiler.
• Suministros, solo si los pagas tú.
• Servicios de terceros: administración, gestión o inmobiliaria.
• Gastos jurídicos y de formalización del contrato.

La amortización del 3 %

Es el gasto que más se olvida porque no sale de tu cuenta cada año. Se calcula aplicando un 3 % al mayor de dos valores, el coste de adquisición (precio más gastos e impuestos de la compra) o el valor catastral, pero solo sobre la parte de construcción, nunca sobre el suelo (Reglamento del IRPF, artículo 14). Para separar suelo y construcción se usa la proporción del recibo del IBI. Si la vivienda solo estuvo alquilada una parte del año, se prorratea por los días alquilados. Los muebles que alquilas con el piso se amortizan aparte, al 10 % anual.

¿Qué reducción se aplica según la fecha del contrato?

Al rendimiento neto positivo de una vivienda alquilada como residencia del inquilino se le aplica una reducción. El porcentaje depende de cuándo se firmó el contrato:

Ojo con los contratos antiguos: si después se firma un contrato nuevo o una novación, Hacienda puede considerarlo posterior y aplicar el régimen nuevo. En los firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, la reducción general del 50 % sube al 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores; al 70 % si se alquila por primera vez en una zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o si es alquiler social o vivienda con renta limitada; y al 90 % si, en zona tensionada, el nuevo contrato baja la renta más de un 5 % respecto al anterior. Si se cumplen varios supuestos, se aplica el porcentaje mayor.

Para los contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026, el porcentaje dependerá de si la renta sube o baja respecto al contrato anterior, del índice de precios de referencia, de la zona, de la edad del inquilino y de que el propietario no sea gran tenedor. Además, la norma prevé un 80 % durante la prórroga tácita del contrato, sea cual sea su fecha de firma, si el plazo mínimo de cinco años se cumple después del 1 de diciembre de 2026, la renta no supera el índice de referencia y el propietario no es gran tenedor. Esta escala está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso; si no se convalida, se mantendrá el régimen anterior. En la declaración de 2026 solo afectaría, como mucho, a la renta de diciembre.

Ejemplo: ¿cuánto se paga en la renta por un piso alquilado?

El 30 % es una referencia: la parte autonómica la fija cada comunidad y, en las que la tienen más baja, como Madrid, el impuesto sale algo menor. Sin la amortización, el rendimiento neto sería de 7.800 € en lugar de 4.200 €: casi el doble de base por olvidar un solo gasto.

¿Qué datos meter en la calculadora del IRPF del alquiler?

La calculadora del IRPF del alquiler hace estas cuentas por meses alquilados; la imputación de renta de los periodos en que el piso estuvo vacío no la incluye. Ten a mano el contrato, los recibos del año y la escritura de compra, y rellena:

1. Renta mensual y meses alquilados en el año.
2. Intereses de la hipoteca y gastos de reparación y conservación: la calculadora aplica sola el límite y te dice el exceso que pasa a los cuatro años siguientes.
3. IBI, comunidad, seguros, suministros, gestión, gastos jurídicos y otros: los importes del año.
4. Coste de adquisición, valor catastral total y valor catastral de la construcción: los dos últimos vienen en el recibo del IBI. Con ellos se calcula la amortización.
5. Valor de los muebles, si alquilas el piso amueblado.
6. Fecha del contrato y, si es del 26 de mayo de 2023 o posterior, el porcentaje de reducción que te corresponde.
7. Resto de tu base imponible general (nómina, pensión, actividad) para saber en qué tramo caes, o tu tipo marginal si prefieres el modo rápido.

Te devuelve el rendimiento neto, el rendimiento neto reducido y el IRPF estimado. Si quieres saber cuánto te renta el piso después de impuestos, sigue con la calculadora de rentabilidad del alquiler. Tienes más cálculos explicados en el índice de guías.

¿Alquilas tu piso en Madrid?

Rubirent te busca inquilino solvente y se encarga de todo: contrato, fianzas, cobros y gestión durante el alquiler. Tú despreocúpate.

Ver cómo funciona → ★Inquilinos solventes★Gestión integral★Madrid