Cómo calcular la plusvalía municipal: métodos objetivo y real con un ejemplo

La plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se puede calcular de dos maneras: por defecto se aplica el método objetivo y, si el real sale más barato, puedes pedir que se use ese. Aquí tienes las dos fórmulas, los coeficientes de 2026 y un mismo piso calculado por los dos métodos.

¿Qué fórmula tiene la plusvalía municipal?

La cuota es la base imponible por el tipo de gravamen de tu ayuntamiento. Lo que cambia es cómo se obtiene la base. Según los artículos 104 y 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, hay dos:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
• Método real: ganancia de la venta × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total).

Si la base del método real es menor, puedes pedir que se aplique. Sobre la base que quede se aplica el tipo que fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 % (artículo 108). Madrid capital aplica el 29 %.

¿Cómo se calcula la plusvalía por el método objetivo?

Necesitas dos datos: el valor catastral del suelo y los años que has tenido el inmueble.

Qué valor catastral del suelo usar

El que tenga el inmueble a efectos del IBI en la fecha de la transmisión: en una venta, la de la escritura; en una herencia, la del fallecimiento. Suele aparecer en el recibo del IBI, desglosado en valor del suelo y valor de la construcción; si no, puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro. Solo cuenta el del suelo. Algunos ayuntamientos aplican en su ordenanza un coeficiente reductor sobre ese valor, de hasta el 15 %, o una reducción temporal tras una revisión catastral general.

Cómo contar los años

Se cuentan años completos, sin fracciones, y como máximo 20. Si compraste el 10 de marzo de 2016 y vendes el 5 de marzo de 2026, son 9 años, no 10. Si la tenencia es inferior a un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.

Los coeficientes máximos de 2026

Cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes sin superar unos máximos estatales. Para las transmisiones (devengos) del 28 de enero al 30 de noviembre de 2026 rigen los máximos del Real Decreto-ley 8/2023 (del 1 al 27 de enero rigieron los del Real Decreto-ley 16/2025, que el Congreso no convalidó). Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen los del artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, que a 28 de octubre de 2026 está pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, queda derogado y estos coeficientes nuevos no llegarán a aplicarse.

Suben todos los tramos hasta 16 años y bajan los de 17 años o más; ninguno se mantiene. Ojo: que suba el máximo no sube por sí solo el coeficiente de tu ayuntamiento. Solo sube si cambia su ordenanza o si esta se remite a los máximos legales vigentes en cada momento, como hace Madrid. En cambio, si un coeficiente de la ordenanza queda por encima del nuevo máximo, se aplica directamente el máximo.

¿Cómo se calcula la plusvalía por el método real?

El método real parte de la ganancia efectiva y se queda con la parte del suelo:

1. Ganancia: valor de venta menos valor de compra. En cada caso se toma el mayor entre el que consta en la escritura y el comprobado por la Administración. No se restan gastos ni impuestos: ni notaría, ni ITP, ni comisión de agencia.
2. Proporción del suelo: valor catastral del suelo ÷ valor catastral total, ambos en la fecha de la transmisión.
3. Base del método real: ganancia × proporción del suelo.

En herencias y donaciones, en lugar del valor de la escritura se toma el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el comprobado por la Administración, si es mayor). Para que se aplique este método tienes que pedirlo y aportar los documentos de la adquisición y de la transmisión (normalmente, las escrituras).

Ejemplo: el mismo piso por los dos métodos

Con ganancias grandes suele salir mejor el objetivo, y con ganancias pequeñas, el real: haz siempre las dos cuentas.

¿Cuándo no hay que pagar la plusvalía municipal?

Cuando el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, con las reglas del método real (escrituras o valores comprobados, sin sumar gastos). Aun así, tienes que declarar la transmisión en el ayuntamiento y aportar las dos escrituras. Si después vende quien adquirió en esa operación no sujeta, sus años se cuentan desde su adquisición, sin sumar los anteriores.

Además, en las herencias a descendientes, cónyuge o ascendientes, la ordenanza puede bonificar hasta el 95 % de la cuota. En Madrid solo se aplica a la vivienda habitual del fallecido (o al local de su actividad) y el porcentaje depende del valor catastral del suelo.

Plazo para declarar o autoliquidar: 30 días hábiles en ventas y donaciones; 6 meses, prorrogables hasta un año, en herencias. En una venta paga el vendedor, salvo que sea una persona física no residente: entonces lo paga el comprador como sustituto.

¿Qué datos meter en la calculadora de plusvalía municipal?

La calculadora de plusvalía municipal hace las dos cuentas y te dice cuál te conviene. Ten a mano el recibo del IBI y las escrituras:

1. Valor catastral del suelo y valor catastral total: del recibo del IBI del año de la transmisión (o de la Sede Electrónica del Catastro). Si tu ayuntamiento aplica un coeficiente reductor, mete el valor del suelo ya reducido.
2. Tenencia: mejor con las dos fechas, para que cuente bien los años completos y aplique la tabla que corresponde a la fecha de la transmisión.
3. Precio de adquisición y de transmisión: los de las escrituras, sin gastos, o los declarados en Sucesiones y Donaciones si heredaste o te lo donaron. Sin ellos solo calcula el método objetivo.
4. Tipo de gravamen: el de tu ayuntamiento (viene puesto el 29 % de Madrid capital).
5. Coeficiente del municipio: solo si tu ordenanza fija uno menor que el máximo para tus años o si la transmisión fue entre el 1 y el 27 de enero de 2026 (rigieron los del Real Decreto-ley 16/2025).

La ganancia también puede tributar en el IRPF; estímala con la calculadora del IRPF por vender una vivienda. Si vas a comprar otra, mira la guía de gastos de compra de una vivienda de segunda mano. Tienes más cálculos explicados en el índice de guías.