Cómo se calcula la cuota de una hipoteca: fórmula y ejemplo resuelto

La cuota mensual de una hipoteca no es un número que el banco elija a ojo: sale de la fórmula de cálculo que fija el contrato. Con el sistema francés, el que se usa normalmente, depende de tres datos, y con ellos puedes comprobar la oferta con una calculadora y entender por qué durante los primeros años tu deuda baja tan despacio.

¿Qué datos hacen falta para calcular la cuota de una hipoteca?

Con el sistema francés, que es el que se usa normalmente según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la cuota depende solo de:

• Capital (C): el dinero que pides al banco. No es el precio de la vivienda: si compras por 250.000 € y aportas 50.000 €, el capital es de 200.000 €.
• Tipo de interés mensual (i): el TIN anual dividido entre 12. Un 3 % anual es un 0,25 % al mes, es decir, 0,0025. Algunos contratos calculan los intereses por días, así que la cuota real puede variar unos céntimos.
• Número de cuotas (n): los años del préstamo multiplicados por 12. Treinta años son 360 cuotas.

Con esos tres datos, la cuota es la misma todos los meses mientras el tipo de interés no cambie. Lo que cambia, mes a mes, es qué parte de esa cuota son intereses y qué parte devuelve deuda.

¿Cuál es la fórmula del sistema francés?

Escrita en una línea, la fórmula es esta: cuota = C × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]. Asusta más de lo que es. Se resuelve en cuatro pasos con cualquier calculadora de móvil:

1. Calcula los intereses de un mes sobre todo el capital: C × i.
2. Eleva (1 + i) al número de cuotas, n.
3. Divide 1 entre ese resultado y réstaselo a 1.
4. Divide el resultado del paso 1 entre el del paso 3. Esa es la cuota.

El paso 3 es el que «reparte» la deuda en cuotas iguales teniendo en cuenta que el capital pendiente va bajando. Si el tipo de interés fuera del 0 %, la fórmula no serviría y la cuota sería simplemente el capital dividido entre el número de meses.

Si haces la cuenta con solo cuatro decimales, te puede salir algún céntimo distinto. Por eso conviene no redondear hasta el final, que es lo que hace la calculadora.

¿Cuánto es interés y cuánto capital en cada cuota?

Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que todavía debes: intereses del mes = capital pendiente × i. Lo que sobra de la cuota es lo que amortiza deuda. En el ejemplo:

El primer mes

Debes los 200.000 €, así que los intereses son 200.000 × 0,0025 = 500 €. De los 843,21 € de cuota, solo 343,21 € reducen la deuda, que queda en 199.656,79 €. El segundo mes los intereses se calculan ya sobre esa cifra y son algo menores.

A mitad del préstamo

En el mes 180 (final del año 15) pagas 306,59 € de intereses y amortizas 536,61 € de capital. Aun así, tras 15 años todavía debes 122.101,14 €, algo más del 61 % de lo que pediste. La parte de capital no supera a la de intereses hasta el mes 84, a los siete años.

¿Cómo cambia la cuota si cambian el tipo o el plazo?

Con los mismos 200.000 €, pequeñas diferencias de tipo o de plazo mueven mucho la cuota y, sobre todo, los intereses totales:

Acortar el plazo sube la cuota, pero recorta intereses. En una hipoteca a tipo variable, el TIN se revisa en las fechas pactadas según el índice de referencia del contrato (como el euríbor) más el diferencial, y en cada revisión la cuota se vuelve a calcular con la misma fórmula, usando el capital pendiente y el plazo que queda.

TIN y TAE no son lo mismo

La cuota se calcula con el TIN. La TAE añade la mayoría de las comisiones y gastos, y sirve para comparar ofertas, no para calcular la cuota. Las dos cifras, junto con el importe de cada cuota, aparecen en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que el banco debe entregarte, junto con el resto de la documentación precontractual, con al menos diez días naturales de antelación a la firma del contrato y que es una oferta vinculante (Ley 5/2019, artículo 14 y anexo I).

¿Qué datos meter en la calculadora de hipoteca?

La calculadora de hipoteca aplica exactamente la fórmula de esta guía. En el modo «Calcula tu cuota» pide tres datos:

• Importe del préstamo: lo que te presta el banco, no el precio de la casa. Si aún no sabes cuánto tendrás que aportar, empieza por la calculadora de ahorro para la entrada y la de gastos de compra.
• Plazo en años: entre 1 y 40.
• TIN anual: el de la oferta, no la TAE. En una hipoteca variable, usa el tipo que vas a pagar hasta la próxima revisión.

Te muestra la cuota mensual, el total de intereses, el total a devolver y los 12 primeros meses de la tabla de amortización, con el reparto entre intereses y capital que has visto arriba.

El modo «¿Cuánto me prestan?»

Este modo hace la cuenta al revés: a partir de tus ingresos netos mensuales, tus otras deudas, el plazo y el TIN, calcula la cuota máxima y el capital que podrías pedir. Usa como límite orientativo que todas tus cuotas juntas no pasen del 35 % de los ingresos netos. Con 3.000 € de ingresos y sin otras deudas, la cuota máxima sería 1.050 € y, a 30 años al 3 %, el capital rondaría los 249.049 €. Es solo una referencia: cada banco fija su propio porcentaje y estudia además tu estabilidad laboral, tus ahorros y la tasación.

¿Qué errores son habituales al calcular la cuota?

• Meter la TAE en lugar del TIN: la cuota no saldrá bien (normalmente, más alta de lo que pagarás).
• No dividir el tipo entre 12: la fórmula trabaja con el interés mensual.
• Usar el precio de la vivienda como capital: el préstamo es lo que financia el banco.
• Olvidar los seguros vinculados: no forman parte de la cuota, pero sí de lo que te cuesta la hipoteca (muchos se pagan una vez al año).

Si quieres seguir haciendo números sobre la compra de tu vivienda, tienes el resto de herramientas en la portada de Calculadoras Vivienda.