En resumen: Donar una vivienda a un hijo cuesta tres impuestos en 2026: el hijo paga el de donaciones, bonificado al 99 % en comunidades como Madrid o Andalucía, y la plusvalía municipal, y quien dona tributa en su IRPF por la ganancia, si la hay y no está exenta (Ley 29/1987 y Ley 35/2006). En el ejemplo de Madrid suman 15.336,21 €.
Donar una vivienda a un hijo no cuesta un solo impuesto, sino tres: el hijo paga el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal, y el padre o la madre que dona declara en su IRPF la ganancia que haya tenido desde que compró el piso. En muchas familias el más caro no es el de donaciones, sino el IRPF de quien dona.
¿Qué impuestos se pagan al donar una vivienda a un hijo?
| Impuesto | Quién paga | Plazo |
|---|---|---|
| Donaciones (ISD) | El hijo | Según comunidad |
| Plusvalía municipal | El hijo | 30 días hábiles |
| IRPF (ganancia) | Quien dona | Renta del año |
Los dos primeros plazos cuentan desde la escritura de donación, que en un inmueble es obligatoria. El de donaciones lo fija cada comunidad: 30 días hábiles en Madrid y en las que siguen la norma estatal, y dos meses en Andalucía. La ganancia del IRPF se declara en la renta del año en que se dona: si se firma en 2026, en la declaración de 2026, que se presenta en 2027.
¿Cómo se calcula el impuesto de donaciones del hijo?
Lo regula la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero cada comunidad autónoma fija su tarifa y sus bonificaciones. En una vivienda se aplica la norma de la comunidad donde está el inmueble. El cálculo sigue este orden:
- Base imponible: el valor de referencia del Catastro a la fecha de la donación, o el declarado si es mayor, menos las cargas y deudas deducibles.
- Sin reducción por parentesco: la reducción estatal de los hijos es solo para herencias; en donaciones se parte del valor entero, salvo reducciones propias de la comunidad.
- Cuota íntegra: la tarifa progresiva, que en la escala estatal va del 7,65 % al 34 %.
- Coeficiente: para un hijo con un patrimonio previo bajo, 1,00, así que la cuota no cambia.
- Bonificación autonómica: en varias comunidades, el 99 % de la cuota para hijos, con requisitos de forma.
Las donaciones del mismo padre al mismo hijo en tres años se suman para calcular el tipo. Con un piso de 200.000 € de valor de referencia y un hijo con poco patrimonio previo, el resultado cambia así según la comunidad:
| Dónde está el piso | Cuota íntegra | A pagar |
|---|---|---|
| Madrid (99 %) | 31.621,21 € | 316,21 € |
| Andalucía (99 %) | 31.620,00 € | 316,20 € |
| Andalucía, con reducción por vivienda | 5.230,00 € | 52,30 € |
| Escala estatal, sin bonificación | 31.640,85 € | 31.640,85 € |
En Andalucía, si el hijo tiene menos de 35 años, su patrimonio previo no pasa de 402.678,11 € y el piso va a ser su vivienda habitual durante tres años, se reduce además el 99 % de la base, calculado sobre un máximo de 150.000 € (una reducción de hasta 148.500 €), y todo ello debe constar en la escritura. La última fila aplica la tarifa y los coeficientes estatales sin ninguna bonificación autonómica. En Madrid, las cuentas completas están en la guía de donaciones en Madrid, y en Castilla y León, en la de donaciones en Castilla y León.
¿Cuánto paga el hijo de plusvalía municipal?
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo durante los años en que el padre fue propietario, y en una donación la paga quien recibe. Hay dos métodos y el hijo puede pedir que se aplique el que dé menos:
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
- Real: (valor declarado en la donación − precio de compra) × proporción del suelo en el valor catastral.
Sobre la base menor se aplica el tipo del ayuntamiento, con un máximo del 30 %; Madrid capital aplica el 29 %. Si el suelo no ha ganado valor, no hay plusvalía que pagar. El detalle de los dos métodos está en la guía de cómo calcular la plusvalía municipal.
Hasta el 30 de noviembre de 2026, el coeficiente máximo para 20 años o más de tenencia es 0,40. Para las donaciones desde el 1 de diciembre, el Real Decreto-ley 29/2026 lo baja a 0,30, siempre que el Congreso lo convalide; si no, seguirá el 0,40.
¿Por qué paga IRPF el padre que dona la vivienda?
Porque, para Hacienda, donar es transmitir: si el piso vale hoy más de lo que costó, el padre o la madre tiene una ganancia patrimonial aunque no cobre nada. La Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33 a 36) lo calcula así:
- Valor de transmisión: el que resulta de las normas del impuesto de donaciones (en un piso, el valor de referencia o el declarado si es mayor), sin superar el valor de mercado.
- Valor de adquisición: el precio de compra más los gastos e impuestos que se pagaron al comprar, menos las amortizaciones si estuvo alquilado.
- Ganancia: la diferencia, que tributa en la base del ahorro.
Escala del ahorro de 2026, sumando la parte estatal y la autonómica:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La ganancia se suma a las demás rentas del ahorro del año, así que los intereses o las ventas de acciones pueden subirla de tramo. Si en lugar de ganancia hay pérdida, no se puede restar: las pérdidas por donaciones no cuentan. Y si quien dona tiene 65 años o más y el piso es su vivienda habitual, Hacienda admite en consultas vinculantes que la exención de la venta se aplica también a la donación.
Ejemplo: ¿cuánto cuesta donar un piso de 200.000 € a un hijo en Madrid?
Ejemplo (cifras ilustrativas): una madre de 60 años, única propietaria, dona en noviembre de 2026 a su hija de 35 un piso en Madrid capital que no es su vivienda habitual. Lo compró en 2005 por 140.000 €, más 10.000 € de gastos e impuestos. Valor de referencia: 200.000 €. Valor catastral: 100.000 €, de los que 40.000 € son suelo. El piso no tiene hipoteca, la madre no tiene otras rentas del ahorro ese año, la hija tiene un patrimonio previo inferior a 403.000 € y no hay donaciones anteriores entre ellas.
- Donaciones (hija): cuota íntegra de 31.621,21 € con la tarifa de Madrid; con la bonificación del 99 %, paga 316,21 €.
- Plusvalía (hija): método objetivo, 40.000 € × 0,40 = 16.000 €; método real, (200.000 − 140.000) × 40 % = 24.000 €. Se aplica la base menor: 16.000 € × 29 % = 4.640 €.
- IRPF (madre): ganancia de 200.000 − 150.000 = 50.000 €. Impuesto: 6.000 € × 19 % + 44.000 € × 21 % = 10.380 €.
- Total en impuestos: 15.336,21 €, sin contar notaría ni registro.
Si la madre tuviera 65 años o más y fuera su vivienda habitual, el IRPF sería 0 € y el total bajaría a 4.956,21 €. Si la escritura se firmara desde el 1 de diciembre y el coeficiente de 0,30 llegara a aplicarse, la plusvalía sería de 3.480 €.
¿Qué datos meter en cada calculadora?
Haz las tres cuentas con tus cifras:
- Calculadora de sucesiones y donaciones: elige Donación; grupo II si el hijo tiene 21 años o más, o grupo I si tiene menos; el valor de referencia (o el declarado, si es mayor) como valor donado; su patrimonio previo, y la comunidad donde está el piso. Si la tuya no está en la lista, verás el cálculo estatal sin bonificar. La calculadora no aplica la reducción andaluza para la vivienda habitual del hijo: si se cumplen sus requisitos, mete el valor que queda tras restarla (51.500 € en el caso de la tabla).
- Calculadora de plusvalía municipal: las fechas de compra y de donación, el valor catastral del suelo y el valor catastral total (los dos vienen en el recibo del IBI), el precio de compra, el valor declarado en la donación como precio de transmisión y el tipo de tu ayuntamiento.
- Calculadora de la ganancia en la venta: pon el valor de referencia (o el declarado, si es mayor) como precio de venta; como gastos de la venta, los de la donación que pague quien dona, por ejemplo, su parte de notaría; el precio de compra y sus gastos, y marca la exención de mayores de 65 años solo si se cumple. La exención por reinversión no sirve en una donación, porque no hay dinero que reinvertir.
Para otros cálculos de vivienda, mira el índice de guías.
Mete el valor del piso, el parentesco, el patrimonio previo del hijo y la comunidad, y la calculadora te dice la cuota y lo que paga el hijo tras la bonificación.
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¿Cuánto cuesta donar una vivienda a un hijo en Madrid?
Con un valor de referencia de 200.000 €, el hijo paga 316,21 € de impuesto de donaciones gracias a la bonificación del 99 %, siempre en escritura pública. Aparte paga la plusvalía municipal, y el padre o la madre declara en su IRPF la ganancia: en el ejemplo de esta guía, el total en impuestos es de 15.336,21 €.
¿Qué pasa si dono mi vivienda habitual a mi hijo?
Si tienes 65 años o más y es tu vivienda habitual, Hacienda admite en consultas vinculantes que la ganancia queda exenta en tu IRPF, como en la venta. El hijo paga igualmente el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal. Si tienes menos de 65 años, por regla general tributas por la ganancia, como en cualquier otra donación.
¿Se puede donar a un hijo una vivienda con hipoteca?
Sí. Si el hijo asume la hipoteca en la escritura y el banco libera al padre, la deuda se descuenta de la base del impuesto de donaciones. Pero Hacienda considera que, por el importe de la deuda asumida, hay una compraventa que paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, y la bonificación de donaciones solo se aplica al resto. Si el hijo no asume la deuda, tributa por el valor entero; conviene estudiarlo antes de firmar.
¿Quién paga la plusvalía cuando se dona un piso?
La paga el hijo, porque en las transmisiones gratuitas el obligado es quien recibe. Tiene 30 días hábiles desde la escritura y puede pedir el método que le dé menos. Si el suelo no ha ganado valor, no hay plusvalía.
¿Cuánto cuesta donar una vivienda a un hijo en Andalucía?
En el impuesto de donaciones, Andalucía bonifica el 99 % de la cuota a los hijos: con un valor de referencia de 200.000 €, el hijo paga 316,20 €. Si tiene menos de 35 años, su patrimonio previo no pasa de 402.678,11 € y el piso va a ser su vivienda habitual durante tres años, la reducción del 99 % de la base lo deja en 52,30 €. El plazo para presentarlo es de dos meses, y aparte quedan la plusvalía municipal y el IRPF de quien dona.
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (arts. 5, 9, 21, 22 y 30)
- BOE: Ley 35/2006, del IRPF (arts. 33, 35, 36, 66 y 76)
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